Как взыскать конфискацию со застройщика за просроченные платежи по POU в 2018 году: 2 способа

Как взыскать конфискацию со застройщика за просроченные платежи по POU в 2018 году: 2 способа

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку

В данной статье представлены четкие пошаговые инструкции по взысканию конфискации с застройщика за неисполнение обязательств по договору участия в капитале с учетом действующей редакции Федерального закона № 214 об участии в совместном строительстве.

Здесь вы найдете полезные советы, основанные на профессиональном опыте, как взыскать штраф застройщика в максимальном размере, не уменьшая его согласно ст. 333 ГК РФ. Вы также узнаете, какие риски следует минимизировать, применив штрафные санкции.

Содержание статьи:

Обычный порядок. Поверните дело в свою пользу

Поскольку статья носит образовательный характер, с целью повышения степени ее усвоения воспользуемся случаем, имевшим место в действительности, при разъяснении теоретических положений.

Гражданин заключил с застройщиком договор об участии в совместном строительстве и приобрел квартиру в жилом доме по цене 1 658 759 рублей, срок окончания строительства – первое полугодие 2016 года, срок сдачи объекта совместного строительства участнику договора. – не позднее шести месяцев после завершения строительства. Разрешение на ввод жилого дома застройщик получил 30 июня 2016 года.

И первое, о чем следует подумать при рассмотрении штрафов за несоблюдение сроков строительства, – это когда истекает шестимесячный срок передачи квартиры акционеру. С момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в совместном строительстве жилых домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законы Российской Федерации». Таким образом, ответственность за несвоевременную передачу квартиры начинается с 1 января 2017 года.

Затем вам необходимо разобраться в правилах начисления конфискации. За каждый день превышения срока сдачи помещения застройщик уплачивает неустойку в размере ста пятидесяти процентов от ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, из договора. Цена – ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. По данным Банка России, на 1 января 2017 года ставка рефинансирования составляла 10%.

Поскольку эту информацию сложно понять, представим ее в виде формулы:

H1 = (C x SR / 100) / 150,

где H1 – штраф за 1 день просрочки,

С – стоимость квартиры,

SR – ставка рефинансирования.

Воспользуемся этой формулой и рассчитаем штраф за один день для нашей истории.

Н1 = (1,658,759 х 10/100) / 150 = 1,105 руб.

Так, при нарушении условий передачи квартиры на 100 суток штраф составит 100 105 рублей.

Следующим шагом будет написание иска на имя разработчика. Это необходимо для того, чтобы взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы неуплаченного штрафа в случае его отказа от его добровольной уплаты. К порядку подачи претензии застройщику следует отнестись серьезно. Рекомендуем распечатать два экземпляра: один передать лично представителю разработчика, а другой запросить аннотацию о получении жалобы с указанием даты, имени и должности представителя разработчика и печати разработчика. Если невозможно получить жалобу лично, отправьте ее заказным письмом.

В случае игнорирования претензий застройщика или отказа в добровольном удовлетворении ваших требований мы переходим к четвертому этапу – необходимо передать дело в суд. Как правило, исковое заявление следует составлять с учетом ст. 131, 132 ГПК РФ. Вы освобождены от уплаты государственной пошлины в соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ. Декларация обычно подается в районный (городской) суд по месту жительства застройщика или по месту жительства – ст. 24, 28, 29 ГПК РФ. Чтобы найти контактную информацию районного суда, воспользуйтесь государственной автоматизированной системойРоссийская Федерация «Правосудие» https://sudrf. ru/index. php? id=300#podsud. Просто введите адрес застройщика или свое место жительства, и система предоставит соответствующие контакты для подачи заявки.

Решения суда могут быть обжалованы в вышестоящий суд в течение одного месяца со дня их вынесения. При отсутствии апелляций решение становится окончательным. Вам необходимо получить заверенную копию решения суда о вступлении в законную силу (рекомендую получить не менее трех копий), а также титул исполнения. Один экземпляр Решения должен быть передан застройщику с претензией на уплату пени. При этом исполнительный лист должен быть передан судебному приставу по месту нахождения застройщика для исполнения (в случае неисполнения застройщиком решения суда добровольно).

Оружие застройщика

Несмотря на высокий размер установленного законом штрафа, граждане не взимают его с застройщика. Почему? Возможно, девелопер делает все, чтобы избежать ответственности, в том числе вводит в заблуждение участников совместных строительных проектов, заявляя, что в каждом конкретном случае права на штраф нет и быть не может.

Застройщик использует договор долевого участия, который он составляет, как «оружие». Застройщик утверждает, что договор неслучайно предусматривает два срока: срок сдачи объекта и срок сдачи квартиры жильцам. Положение о том, что срок сдачи квартиры, указанный в договоре долевого участия, следует отсчитывать с даты завершения планового периода строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сформулировано без принятия учитывать Закон № 214-ФЗ.

Это жульничество. Таким образом, согласно ст. 8 Закона № 214-ФЗ, передача квартиры застройщиком и принятие его участия в строительстве осуществляется на основании подписанного сторонами передаточного акта. Передача квартиры происходит не ранее, чем после получения разрешения на заселение многоквартирного дома в установленном порядке. После получения Застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в установленном порядке Застройщик сдает квартиру не позднее срока, указанного в договоре. При этом застройщик не имеет права на досрочное исполнение обязательства по передаче жилого дома в собственность, если договором не предусмотрено иное.

Читайте также:  Теперь братья и сестры должны ходить в один детский сад и школу

Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию определяет начало периода передачи объекта для совместного строительства, нарушение которого влечет ответственность, предусмотренную Законом № 214-ФЗ.

Но, пожалуй, главное оружие разработчика – это наша лояльность в нарушении закона. Этим пользуется девелопер и применяет юридическую уловку для избежания ответственности – уговаривает участников капитального строительства подписать дополнительное соглашение, в котором прописываются новые условия строительства и передачи жилья гражданам.

Есть одно важное правило – изменение условий зонирования и заключение дополнительного договора возможно только с вашего согласия и только таким образом! Действующим законодательством не предусмотрена возможность изменения договора долевого участия в одностороннем порядке. Согласно § 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о внесении изменений в договор участия в капитале требует письменной формы и подлежит государственной регистрации. Без вашего согласия изменение условий разработки возможно только в исключительных случаях.

А именно эксклюзивные случаи отсрочки строительства стали еще одним оружием девелопера. Но и в этот раз не обошлось без запутанного представления участников здания акции. В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ застройщик освобождается от ответственности за несоблюдение сроков строительства только в том случае, если правильное исполнение договора было невозможно из-за обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и неизбежных обстоятельств при особых обстоятельствах.

Требование срочности означает уникальность данного обстоятельства, возникновение которого не является нормальным при определенных обстоятельствах. Фактсчитается неизбежным, если разработчик не смог избежать возникновения данного обстоятельства или его последствий. Обстоятельства, возникновение которых зависело от воли или действий застройщика, например, отсутствие необходимых финансовых ресурсов, нарушение обязательств субподрядчиками, неправомерные действия его представителей и т. Д., Не считаются непреодолимыми.

Это означает, что внесение в договор долевого участия положений, позволяющих или обязывающих перенести дату завершения строительства, является незаконным и направлено на то, чтобы ввести участников капитального строительства в заблуждение и избежать ответственности за несоблюдение сроков строительства.

Еще одно оружие в арсенале девелопера – это судебная практика общих судов, которая значительно снизила размер штрафа.

В некоторых случаях успех этого оружия подтверждается слабой правовой позицией участников совместного строительства. Потому что судебная власть достаточно пассивна и не проявляет инициативы в защите прав граждан.

Застройщик убеждает суд в необходимости уменьшения штрафа и применения ст. 333 ГК РФ.

Вы обязаны обратить внимание суда на то, что применение ст. 333 Гражданского кодекса в делах о защите прав потребителей это возможно в исключительных случаях и по запросу ответчика с обязательным указанием причин, по которым суд считает допустимым уменьшение штрафа. В таком случае разработчик должен доказать непропорционально большую сумму штрафа, взимаемого за просрочку перехода права собственности на произведение, к последствиям нарушения обязательства разработчиком, нарушившим это обязательство. Доказательством обоснованности размера штрафа могут быть, в частности, данные о средней сумме комиссий по краткосрочным займам на пополнение оборотных средств, предоставленных кредитными организациями предпринимателям, или комиссий по краткосрочным займам, предоставленным физическим лицам в место нахождения кредитора в периоде нарушения обязательства, а также уровень инфляции в данный период.

Ваша убедительная, основанная на законе речь позволит судам принять справедливое решение.

Секретная тропа. Не для массового зрителя

Наиболее важным недостатком общей процедуры взыскания штрафа через суд общей юрисдикции является практика значительного уменьшения суммы штрафа. Поэтому мы предлагаем другой метод, распространенный в судебной практике.

Вам следует обратиться в арбитражный суд с иском о возмещении договорных штрафов. Их практика удерживает размер штрафа в полном объеме, хотя закон применяет то же самое.

Вот пример из нашего рассказа. В арбитражном суде инвестор ходатайствовал об уменьшении штрафа по ст. 333 Гражданского кодекса. Суд обязал застройщика представить доказательства несоразмерности и необоснованности штрафа. Разработчик не представил доказательств того, что наказание явно несоразмерно последствиям его нарушения. Утверждение ответчика о том, что подрядчики нарушили свои обязательства, не было сочтено достаточным основанием для демонстрации несоразмерного характера взысканного штрафа. Как следствие, Суд счел штрафы, наложенные в соответствии с Законом, соразмерными и не подлежащими уменьшению в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса

Недостатком данной процедуры является юридическая сложность ее выполнения и сложность проведения без профессиональной юридической консультации.

Подводные камни. Это важно

Основное препятствие на пути к предъявлению претензии – это неверие в возможность применения договорного штрафа со стороны застройщика. А строитель делает все возможное, чтобы ваши сомнения усилились.

В частности, застройщик заявляет, что простого уведомления о переносе строительства достаточно, чтобы отложить строительство.

Обратимся к действующей редакции Закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 3 ст. 6 о невозможности завершить строительство в сроки, указанные в контракте, инвестор должен направить акционерам информацию, касающуюся строительства, и предложение об изменении контракта не позднее, чем за два месяца до истечения этой даты.

Читайте также:  Увольнение по инвалидности: причины, порядок, гарантии работника

Поэтому одного уведомления недостаточно – срок не может быть перенесен без изменения договора участия в капитале в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.

По ст.452 ч. 1 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Простое уведомление об изменении даты строительства не может быть основанием для изменения этих дат.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает возможности внесения изменений в договор в одностороннем порядке, а уведомление застройщика об изменении даты строительства само по себе не влечет изменения условий договора в отношении даты. об исполнении обязательства.

Принимая решение о наложении неустойки, участники проекта долевого строительства не в полной мере осознают ответственность застройщика. Что касается штрафа, то законодательно предусмотрена возможность его увеличения на 50%.

Это не требует прохождения сложной и обременительной процедуры – достаточно до обращения в суд подать застройщику письменное исковое заявление с требованием добровольной уплаты неустойки.

Какой закон регулирует возможность увеличения штрафа? Пункт 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что в случае принятия судом иска об уплате неустойки суд взыскивает с застройщика за неисполнение требований участника капитального строительства неустойку в размере пятьдесят процентов. сумма, присужденная судом гражданину.

Следовательно, если суд установит, что сторона совместного строительного предприятия подала иск об уплате штрафа до передачи дела в суд, и он не был добровольно удовлетворен застройщиком во внесудебном порядке, штраф будет наложен на разработчик.

И последним препятствием для взыскания штрафа станет риск банкротства застройщика. Это, наверное, самое главное препятствие при принятии решения о возбуждении исполнительного производства, так как в случае банкротства застройщика получить деньги от застройщика не удастся. Предсказать банкротство на 100% невозможно, но можно снизить риск его негативных последствий. В практической деятельности, направленной на взыскание просроченной задолженности с застройщика, мы применяем простое правило – разделить процедуру взыскания долга на несколько этапов и частично погасить пеню до окончания сроков строительства (как правило, девелопер начинает процедуру банкротства незадолго до окончания срока строительства). сроки успеть продать как наибольшее количество квартир). И такое простое решение приносит положительные результаты.

Взыскание с застройщика неустойки за просрочку платежей по ХДС (договор на строительство дома на одну семью) – достаточно определенная процедура, гарантированная законом и подкрепленная судебной практикой (в 95% случаев суды применяли штрафы от застройщиков за просрочку ипотеки).

Однако правовая культура и лояльность к нарушению прав граждан позволяет девелоперам избежать ответственности за нарушение сроков передачи жилья участникам капитального строительства.

Если застройщик нарушает условия строительства квартиры, которую вы приобрели по договору долевого участия, и у вас есть сомнения относительно того, требовать ли штраф по договору, свяжитесь с нами. Мы внимательно выслушаем, прочитаем предоставленные вами документы, устно ответим на все ваши вопросы и предоставим вам письменное мнение, чтобы вы ничего не пропустили.

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

В 2020 году пандемия коронавируса привела к закрытию многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены внезапно изменить закон, чтобы адаптироваться к новой реальности. Во время кризиса государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротства. Туристам, железным дорогам, авиакомпаниям и другим отраслям, включая строительство, предоставлены различные привилегии. Эти изменения существенно повлияли на отношения между акционерами и девелоперами.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или в области? С Avaho выбрать новое здание очень просто. Бесплатные консультации, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделок и юридические услуги: +7 495 320-99-22.

Что изменилось

    Акционеры не могут требовать от застройщиков штрафных санкций за этот период. с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года; Акционеры не имеют права требовать от застройщиков возмещения убытков (например, расходов на аренду), вызванных задержкой передачи доли в строительстве в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года; застройщики получили отсрочку выплаты пеней, штрафов и возмещения убытков, начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставлена ​​до 1 января 2021 года.

Эти меры были приняты правительством, потому что разработчики не могли работать во время пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены по всей России, но в каждом регионе продолжительность приостановки была разной, но нигде не было запрета на строительство с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, что является периодом смягчения. Таким образом, срок освобождения от ответственности застройщиков во много раз превышает срок временного запрета на строительство.

В частности, строительство в Москве должно было быть прекращено с 13 апреля 2020 года и возобновлено 12 мая 2020 года. Один месяц вынужденного простоя привел к снятию ответственности застройщиков за девятимесячный период, что нельзя назвать справедливым по отношению к акционеру. .

Как норма отразилась на судебной практике

Это постановление правительства не всегда применяется судами:

    Не все юристы строителей требуют применения постановления и не добиваются полного снятия штрафа и компенсации за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого закона. Есть случаи, когда суды отказывают застройщикам в отсрочке уплаты штрафных санкций, ссылаясь на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязанности выносить судебные решения.
Читайте также:  Свидетельство о рождении

Согласно российскому законодательству суд имеет право принимать решение на основании своей внутренней убежденности, а это означает, что личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новой рыхлостью нова, и недавние отказы в судах первой инстанции еще не обжалованы в вышестоящие инстанции. Вероятно, они будут еще больше развенчаны.

Но к тому времени, когда такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год, и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто бывает с новыми законами: по мере формирования судебной практики проходит время, когда разные судьи выносят противоречивые решения.

В 2020 году, оценивая перспективы суда, акционеру следует учитывать, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года пени взиматься не будет.

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Государственная поддержка строительной отрасли – своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч акционеров без жилья намного хуже, чем неспособность взыскать штрафы и другие материальные убытки за просрочку.

В то же время такая защита со стороны государства привела к недобросовестности некоторых разработчиков. Разработчик, понимая, что партнер по-прежнему не может предъявить ему штраф за вышеперечисленное срок воздерживается от сдачи готового объекта совместного строительства, требуя от покупателя совершения убыточного действия:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Разработчик может предъявить иски в этом отношении, даже если договорная компенсация не имеет ничего общего с коронавирусом (если договорная компенсация возникла до 3 апреля 2020 г.).

Пример Квартира должна была быть сдана в эксплуатацию в ноябре 2019 года. Застройщик опаздывает, но дом закончен и готов к сдаче квартиры в апреле 2020 года. Вы приходите за вывозом, и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание договора об отказе от пени за период с начала отсрочки (ноябрь 2019 г.) по апрель 2020 г. (дата сдачи фактическая передача имущества).

Раньше такое сомнительное предложение могло быть отклонено. Застройщик понимал, что штрафные санкции по договору взыскиваются и дальше. Другими словами, такое поведение застройщика означало взимание еще больших штрафных санкций. на более длительный период времени. А теперь девелопер может вас шантажировать, говоря, что сдаст квартиру не в апреле 2020, а в декабре 2020 и никаких штрафов не понесет. Все это время вы будете либо снимать квартиру, либо жить с родителями. Ведь штраф в этот период не взимается, поэтому акционер находится в сложной ситуации.

Разработчик может шантажировать вас и отказаться платить штраф или не согласиться с предложенными условиями. Если акционер решит отказаться, он должен обратиться в суд с иском о признании права собственности. Благодаря решению суда о признании права собственности в квартиру можно заселяться без протокола передачи, и девелопер не сможет с этим ничего поделать. Инвестор потратит еще немного времени – осмотр недвижимости займет не менее 2-3 месяцев, но взымается штраф. Принимая решение, оцените все риски и учитывайте затраты.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади.

Пример Вы пришли забрать свою квартиру, и строитель уверяет вас, что площадь квартиры после строительства была на три квадратных метра больше, и требует от вас доплаты. Однако никаких документов, подтверждающих этот факт, он не представляет. Он использует тот же аргумент, что и в вышеупомянутой ситуации, как инструмент шантажа. Если сейчас не доплатить, застройщик перенесет срок сдачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием имущества судом. Это все равно будет пустой тратой времени, но не более девяти месяцев. При принятии решения разобраться, есть ли в реальности увеличение площади объекта. Если так, лучше заплатить больше. Если нет, то признайте право собственности в судебном порядке.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При сдаче объекта недвижимости вы обнаруживаете дефекты, застройщик их тоже видит, но требует подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказать в сдаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Есть два способа справиться с этой проблемой:

Первые проходят признание права собственности и претензию на возмещение затрат на устранение дефектов. В зависимости от ситуации, эти претензии могут быть объединены в одну претензию или разделены на две. Второй вариант – подписать предложенный инвестором документ, а затем попытаться взыскать расходы на их устранение, ссылаясь на то, что дефекты были скрыты, и вы просто не знали, когда партия была принята.

Оцените статью
Добавить комментарий